전세 계약중 집주인이 나가라고 할 때 임차인의 대처법

전세 계약중 집주인이 나가라고 할 때 임차인의 대처법

 

전세 계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 집주인이 갑자기 퇴거를 요구하는 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 전세 계약은 임대차보호법에 의해 보장되는 임차인의 권리가 강하게 보호되는 계약이므로, 임차인은 법적으로 대응할 수 있습니다.

이번 글에서는 집주인이 계약 기간 중 임차인에게 퇴거를 요구하는 경우 임차인이 취할 수 있는 대처 방법을 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 집주인이 전세 계약 중 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 경우

원칙적으로 임대인은 계약 기간 동안 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 그러나 특정한 사유가 있는 경우에는 집주인이 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

집주인이 퇴거를 요구할 수 있는 정당한 사유

• 임차인이 계약을 위반한 경우
  • 전세금을 연체한 경우(최소 3개월 이상)
  • 불법적인 용도로 주택을 사용한 경우
  • 무단으로 전대(재임대)를 한 경우
• 건물이 철거·재건축 예정인 경우
  • 지방자치단체의 허가를 받은 재건축이나 철거가 예정된 경우
• 임대인이 실거주를 목적으로 거주하려는 경우
  • 임대인 본인이나 직계가족이 실제 거주하는 경우(거짓 실거주는 불법)

📌 중요:
위 사유가 없는 경우, 임대인은 계약 기간 동안 임차인을 강제 퇴거시킬 수 없습니다.

2. 집주인이 불법적으로 퇴거를 요구하는 경우 – 임차인의 대응 방법

만약 집주인이 정당한 사유 없이 임차인에게 나가라고 요구한다면, 임차인은 법적으로 계약을 유지할 권리가 있습니다.

집주인의 구두 요구에는 대응하지 말고, 계약서를 근거로 대응

• 구두로 퇴거 요청을 받았다면 대응하지 말고, 계약서를 근거로 유지 의사를 밝힘
• “계약 기간이 남아 있으므로 퇴거할 수 없습니다”라고 명확히 거부해야 함

내용증명 발송 – 계약 기간 준수 의사 전달

집주인이 계속해서 퇴거를 요구한다면, 내용증명을 통해 공식적으로 임차인의 입장을 전달해야 합니다.

• 전세계약 만료일까지 계약을 유지할 것이라는 의사를 명확히 밝힘
• 내용증명을 보내 법적 증거를 확보하면, 이후 분쟁 시 유리

📌 내용증명 예시

“본 임차인은 귀하와 체결한 전세계약을 유지할 법적 권리가 있으며, 계약 기간이 종료될 때까지 거주할 의사가 있음을 공식적으로 밝힙니다.”

 

임대인의 동의 없이 세입자가 미리 입주한 경우 문제점 해결 방법

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3. 집주인이 강제로 퇴거시키려 할 경우 – 법적 조치

집주인이 퇴거 요구를 넘어 강제적으로 이사를 요구하거나 협박하는 경우, 임차인은 강력한 법적 대응을 할 수 있습니다.

임대인의 강제 퇴거 시 불법 행위로 신고 가능

• 전기·수도·가스를 끊는 행위 → 형사고발 가능
• 문을 바꾸거나 강제 철거하는 행위 → 주거침입죄 및 손괴죄로 신고 가능
• 협박이나 폭력을 행사하는 경우 → 경찰 신고 및 법적 대응 가능

📌 대응 방법:
1️⃣ 경찰(112)에 신고하여 강제 퇴거 행위 중단 요청
2️⃣ 임대인의 불법 행위를 증거로 남기기 (녹음, 사진, CCTV 등 활용)
3️⃣ 임대인을 상대로 손해배상 청구 가능

4. 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 경우 – 거짓 실거주 확인 방법

집주인이 "본인이 직접 거주할 예정이니 나가달라"고 요청하는 경우, 이는 주택임대차보호법상 허용된 계약 갱신 거부 사유입니다. 하지만 거짓 실거주로 밝혀질 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

거짓 실거주 여부 확인하는 방법

• 계약 종료 후 등기부등본 확인 → 실제 임대가 이루어졌는지 확인
• 임대인이 새로운 세입자에게 다시 임대한 것이 확인될 경우 → 손해배상 청구 가능

📌 거짓 실거주가 확인되면?

• 임차인은 집주인을 상대로 최대 3개월 치 월세 또는 보증금의 3배까지 손해배상 청구 가능
• 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 가능

5. 전세 계약 중 집을 비워줘야 하는 경우 – 보증금 반환받는 방법

전세계약이 종료되기 전 임차인이 자발적으로 이사를 가야 하는 경우, 가장 중요한 문제는 보증금 반환입니다.

보증금 반환을 위한 필수 조치

• 새로운 임차인을 구하는 조건으로 협의 가능
• 임대인이 보증금 반환을 미루면 내용증명 발송
• 계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 못하면 임차권 등기 명령 신청

📌 임차권 등기 명령 신청이란?

• 임차인이 이사를 가야 할 경우, 임차권 등기를 법원에 신청하면 보증금을 보호받을 수 있음
• 임차권 등기가 완료되면, 보증금을 받기 전이라도 전입신고 및 확정일자 유지 가능

임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 소송 진행

• 전세보증금 반환 소송 진행 → 법적 강제 집행을 통해 보증금 회수 가능
• 임대인의 재산에 가압류를 걸어 보증금 확보 가능

6. 집주인의 부당한 퇴거 요구에 대한 대응 요약

집주인 요구 상황	임차인의 대응 방법
정당한 사유 없이 퇴거 요구	계약 기간 준수 의사 전달 → 내용증명 발송
강제 퇴거 시도 (전기·수도 차단 등)	경찰 신고(주거침입, 손괴죄) → 증거 확보 후 법적 대응
실거주를 이유로 퇴거 요구	거짓 실거주 여부 확인 → 손해배상 청구 가능
보증금 반환 거부	임차권 등기 명령 신청 → 보증금 반환 소송 진행

 

전세사기 발생시 계약 해지와 보증금 반환 법적 절차

전세사기 발생시 계약 해지와 보증금 반환 법적 절차

 

7. 마무리하며

집주인이 전세계약 중 퇴거를 요구하는 경우, 임차인은 계약 기간 동안 거주할 권리가 있으며, 부당한 요구에 대응할 법적 보호를 받을 수 있습니다.

✅ 계약서 기반으로 계약 유지 의사를 분명히 밝히고, 내용증명 발송을 통해 증거를 남겨야 합니다.
✅ 집주인의 불법적인 강제 퇴거 시도는 경찰에 신고하고, 필요하면 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다.
✅ 보증금 반환이 지연될 경우, 임차권 등기 명령 신청 후 법적 조치를 통해 강제 회수할 수 있습니다.

집주인의 부당한 퇴거 요구에 흔들리지 않고, 법적으로 올바른 대응을 통해 임차인의 권리를 지켜야 합니다.

 

FAQ 자주하는 질문

Q1. 집주인이 전세 계약 기간 중 퇴거를 요구할 수 있나요?
A1. 원칙적으로 집주인은 계약 기간이 남아 있는 동안 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만, ▲임차인의 계약 위반(전세금 연체, 불법 용도 변경, 무단 전대) ▲재건축 또는 철거 ▲집주인 본인 또는 직계가족의 실거주 목적 등의 정당한 사유가 있는 경우 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

Q2. 집주인이 정당한 사유 없이 퇴거를 요구하면 어떻게 해야 하나요?
A2. 계약 기간 동안 거주할 권리가 있으므로, 집주인의 구두 요청에는 응할 필요가 없습니다. 계약 유지 의사를 밝히고, 내용증명을 발송하여 공식적으로 입장을 전달해야 합니다. 집주인이 계속 퇴거를 강요한다면 임대차보호법에 따라 법적 대응이 가능합니다.

Q3. 집주인이 강제로 퇴거시키려 하면 어떻게 대응해야 하나요?
A3. 전기·수도·가스를 차단하거나 강제로 집을 비우게 하려는 경우 이는 불법 행위이며, 경찰(112)에 신고할 수 있습니다. 또한 ▲주거침입죄 ▲손괴죄 ▲강요죄 등으로 법적 조치를 취할 수 있으며, 이후 손해배상 청구도 가능합니다.

Q4. 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하면 반드시 나가야 하나요?
A4. 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부하는 것은 법적으로 허용됩니다. 하지만 이후 거짓 실거주(실제로 입주하지 않고 다른 세입자를 받는 경우)가 밝혀지면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 종료 후 등기부등본을 확인하여 실거주 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

Q5. 계약 종료 전 퇴거해야 할 경우 보증금을 안전하게 반환받으려면?
A5. 임대인이 보증금 반환을 미룰 경우, 먼저 내용증명을 보내 반환 요청을 해야 합니다. 그래도 반환이 이루어지지 않으면 ▲임차권 등기 명령 신청 ▲전세보증금 반환 소송 등을 진행하여 법적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

Q6. 전세 계약 중 집주인이 보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?
A6. 보증금 반환을 거부하는 경우 ▲임차권 등기 명령을 신청하여 임차인의 권리를 보호하고 ▲임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 최종적으로 법원에 소송을 제기하여 강제 집행을 통해 보증금을 반환받을 수도 있습니다.

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